Huurders in Nederland hebben huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder een huurder niet zomaar uit huis mag zetten. Dit artikel beschrijft wanneer een verhuurder de huur mag opzeggen, wat er geldt bij een tijdelijk contract en welke rol de rechter heeft.

Opzegging door de verhuurder

Een verhuurder kan een huurcontract voor onbepaalde tijd alleen opzeggen met een wettelijke reden. De Rijksoverheid noemt onder meer:

  • Huurachterstand: de huurder betaalt al één of meer maanden geen huur.
  • Overlast: bijvoorbeeld geluidsoverlast.
  • Dringend eigen gebruik: de verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig, bijvoorbeeld na een scheiding.
  • Verkoop: alleen onder strenge voorwaarden, onder meer dat de verhuurder een natuurlijk persoon is en de huur maar één keer om deze reden wordt beëindigd.
  • Geen akkoord met een wijziging van het contract, bijvoorbeeld een hogere huur na groot onderhoud.
  • Gewijzigde bestemming: de gemeente staat bewoning op die plek niet meer toe.
  • Diplomatenclausule: de verhuurder of een eerdere huurder keert terug, als dit in het contract staat.
  • Doelgroepcontract: de huurder hoort niet meer bij de doelgroep van de woning.

De opzegtermijn voor de verhuurder is 3 tot 6 maanden, afhankelijk van hoe lang de huurder in de woning woont.

Wat als de huurder het niet eens is?

Is de huurder het niet eens met de opzegging, dan kan de huurder bezwaar maken. De rechter doet dan een uitspraak. Tot die tijd mag de huurder in de woning blijven wonen.

Tijdelijk huurcontract

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Nieuwe huurders krijgen in principe een contract voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar is alleen nog mogelijk voor bepaalde groepen, zoals:

  • studenten die voor hun studie in een andere gemeente gaan wonen;
  • mensen die tijdelijk elders wonen door werkzaamheden of renovatie aan hun woning;
  • mensen uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie;
  • huurders met een tweedekanscontract;
  • gescheiden ouders die in de buurt van hun kinderen willen wonen;
  • statushouders die direct uit een COA-locatie komen.

Voor een tijdelijk contract geldt:

  • Het contract eindigt op de afgesproken einddatum. De verhuurder mag niet tussentijds opzeggen.
  • De verhuurder moet de huurder schriftelijk laten weten dat het contract afloopt, niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand vóór de einddatum.
  • Gebeurt dat niet, dan wordt het contract een contract voor onbepaalde tijd, met huurbescherming.
  • Wordt een tijdelijk contract verlengd, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijven geldig onder de regels van toen.

Situaties zonder huurbescherming

Er is geen huurbescherming bij onder meer een vakantiewoning, een hotelkamer en een kamer in een verzorgingstehuis. Bij een kamer in de woning van de verhuurder zelf (hospitakamer) kan de verhuurder in de eerste 9 maanden zonder reden opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden. Daarna geldt de normale huurbescherming.

Huurachterstand en ontruiming

Een gerechtsdeurwaarder voert een uitspraak van de rechter uit namens de schuldeiser. Een huurder die het niet eens is met de beëindiging van de huur, mag in de woning blijven tot de rechter heeft beslist.

Bij een betalingsachterstand moeten verhuurders in bepaalde gevallen de gemeente inlichten. Dit heet vroegsignalering. Dat gebeurt pas nadat de verhuurder onder meer een schriftelijke herinnering heeft gestuurd en persoonlijk contact heeft gezocht. Heeft de huurder bezwaar, dan mag de verhuurder niet melden. Het doel is dat de gemeente tijdig schuldhulp kan aanbieden.

Volgens de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening vindt bij een bedreigende situatie, zoals een dreigende huisuitzetting, het eerste gesprek met de gemeente binnen 3 werkdagen plaats.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.