Het puntenstelsel, officieel het woningwaarderingsstelsel, bepaalt hoeveel punten een huurwoning krijgt. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs en in welke sector de woning valt. De regels staan in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte.

Drie sectoren sinds de Wet betaalbare huur

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Daarmee zijn er drie sectoren. Per 1 januari 2026 gelden deze grenzen:

  • Sociale sector: tot en met 143 punten. De maximale aanvangshuur is € 932,93.
  • Middensector (middenhuur): 144 tot en met 186 punten, met een huurprijs vanaf € 932,93 tot en met € 1.228,07.
  • Vrije sector: 187 punten of meer, met een huurprijs boven € 1.228,07. Hier geldt geen maximale huurprijs op basis van punten.

De regels voor middenhuur gelden voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten. Voor oudere contracten gelden overgangsregels.

Hoe worden de punten berekend?

De punten worden berekend met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Daarin tellen kenmerken van de woning mee, zoals de oppervlakte, de voorzieningen, het energielabel en de WOZ-waarde. De kengetallen voor de WOZ-waarde worden elk jaar geïndexeerd. Sinds 1 januari 2025 moeten verhuurders bij een nieuw huurcontract een puntentelling meegeven.

De aanvangshuur laten toetsen

Een huurder in de sociale sector of middensector die denkt dat de huur bij de start van het contract te hoog is, kan de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen. Daarvoor geldt een termijn van 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract. Dit verzoek kan alleen door de huurder worden gedaan.

Een onderzoeker van de Huurcommissie bekijkt de woning en vult de Huurprijscheck in. Is de huur te hoog, dan stelt de Huurcommissie de maximale kale huur vast. De lagere huur geldt dan vanaf het begin van het contract. Tot de uitspraak wordt de oude huur betaald. Bij een tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024 gelden andere termijnen.

Huurverlaging op grond van punten

Wie langer dan een half jaar in de woning woont, kan onder voorwaarden huurverlaging vragen als de huur hoger is dan bij het aantal punten past:

  • bij een sociale huurwoning kan dat altijd;
  • bij een contract vanaf 1 juli 2024 kan dat als de woning maximaal 186 punten heeft;
  • bij een contract van vóór 1 juli 2024 met 144 tot en met 186 punten kan dat niet zolang het contract loopt;
  • bij 187 punten of meer is huurverlaging op grond van punten niet mogelijk.

De procedure verloopt in stappen. Eerst stuurt de huurder de verhuurder een schriftelijk voorstel, met de huidige kale huur, de voorgestelde lagere huur en een ingangsdatum die minimaal twee volle kalendermaanden later ligt. Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert hij niet, dan kan de huurder een zaak starten bij de Huurcommissie via MijnHuurcommissie. Dat moet binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum.

De uitspraak

De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. De verhuurder kan de zaak wel aan de kantonrechter voorleggen, die de zaak dan opnieuw beoordeelt. Te veel betaalde huur vraagt de huurder zelf terug bij de verhuurder; de Huurcommissie helpt daar niet bij. Een lagere huur kan leiden tot minder huurtoeslag. Het energielabel kan alleen worden getoetst als onderdeel van een huurprijsprocedure.

Maximale huurverhoging in 2026

  • Vrije sector: maximaal 4,4%.
  • Middensector: maximaal 6,1%.
  • Sociale sector: maximaal 4,1%, met ingang van 1 juli 2026.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.