Huurwoningen in Nederland vallen in een van drie sectoren: sociale huur, middenhuur of de vrije sector. De sector bepaalt onder meer of er een maximale huurprijs geldt en wanneer de Huurcommissie kan oordelen. Het verschil zit niet in wie de verhuurder is: ook een particuliere verhuurder kan een sociale huurwoning verhuren. Dit artikel beschrijft de regels zoals die in 2026 gelden.

Drie sectoren sinds 1 juli 2024

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. In welke sector een zelfstandige woning valt, hangt af van twee dingen:

  • het aantal punten van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel);
  • de datum waarop het huurcontract is gesloten.

Voor contracten die op of na 1 januari 2026 ingaan, gelden deze grenzen (kale huur per maand):

  • Sociale huur: tot en met 143 punten; maximale aanvangshuur € 932,93.
  • Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, contract gesloten op of na 1 juli 2024; huur tussen € 932,93 en € 1.228,07.
  • Vrije sector: 187 punten of meer; huur boven € 1.228,07. Hier geldt geen maximale huurprijs.

Huurcontracten van vóór 1 juli 2024 kunnen geen middenhuur zijn. Een woning met 144 punten of meer en een huur boven de toenmalige grens valt dan in de vrije sector. Kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen vallen altijd onder de sociale huur.

De grenzen worden elk jaar op 1 januari geïndexeerd. Sinds 1 januari 2025 voegen verhuurders bij elk nieuw huurcontract een puntentelling van de woning. De Huurcommissie heeft een Huurprijscheck om het aantal punten te berekenen.

Sociale huur en middenhuur

Voor beide sectoren geldt:

  • een maximale huurprijs op basis van het aantal punten;
  • een maximale jaarlijkse huurverhoging;
  • huurders kunnen de Huurcommissie inschakelen bij geschillen over de huurprijs, een huurverhoging, onderhoud en gebreken, en de afrekening van servicekosten.

Bij woningcorporaties gelden voor sociale huurwoningen vaak inkomensgrenzen. Met een sociale huurwoning kan iemand recht hebben op huurtoeslag.

Is de huur hoger dan het puntenstelsel toestaat? Wie langer dan zes maanden in de woning woont, doet eerst een voorstel voor huurverlaging aan de verhuurder. Gaat de verhuurder niet akkoord, of woont de huurder korter dan zes maanden in de woning, dan kan de Huurcommissie de huurprijs beoordelen.

Vrije sector

In de vrije sector geldt geen maximale huurprijs. De Huurcommissie kan wel de aanvangshuurprijs toetsen als de huurder nog geen zes maanden in de woning woont, of bij een tijdelijk contract van maximaal twee jaar. Na die periode kan de Huurcommissie bij een contract zonder einddatum geen bindende uitspraak doen over de huurprijs, tenzij de woning volgens het puntenstelsel eigenlijk een sociale huurwoning is.

Maximale huurverhoging 2026

  • Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026 (tot 1 juli gold 5%).
  • Middenhuur: maximaal 6,1% vanaf 1 januari 2026 (cao-loonontwikkeling plus 1%).
  • Vrije sector: maximaal 4,4% vanaf 1 januari 2026 (het laagste van inflatie of cao-loonontwikkeling, plus 1%).

Huurbescherming in alle sectoren

Huurbescherming geldt in alle drie de sectoren. Een verhuurder kan de huur alleen opzeggen met een wettelijke reden, zoals een huurachterstand, overlast of dringend eigen gebruik. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan beslist de kantonrechter. Tot die uitspraak mag de huurder in de woning blijven. Sinds 1 juli 2024 is een tijdelijk huurcontract alleen nog in bepaalde gevallen toegestaan.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.