Huurrecht regelt de rechten en plichten van huurders en verhuurders. De regels voor woonruimte staan vooral in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en in de huurprijswetgeving. Dit overzicht beschrijft de belangrijkste onderwerpen voor huurders van een woning in 2026.

Drie soorten huurwoningen

De regels hangen voor een deel af van het soort woning:

  • Sociale huurwoning: de aanvangshuur ligt niet boven de liberalisatiegrens. Voor contracten die in 2026 ingaan is die grens € 932,93 per maand. De maximale huur hangt af van het aantal punten van de woning (het puntenstelsel).
  • Middenhuurwoning: de aanvangshuur ligt boven de liberalisatiegrens maar binnen de grenzen van de middenhuur. Ook hier geldt een maximale huur op basis van punten.
  • Vrije sector: woningen met een hogere aanvangshuur of een hoog aantal punten. Hier geldt geen maximale huurprijs, wel een maximum voor de jaarlijkse huurverhoging.

Huurders in alle drie de categorieën hebben huurbescherming. Een huurder kan de hoogte van de huur laten toetsen door de Huurcommissie. Sinds 1 januari 2025 kan ook de gemeente optreden als de huur te hoog is.

Huurbescherming en opzegging

Een verhuurder mag de huur van een woning alleen opzeggen om een reden die in de wet staat, zoals huurachterstand, overlast, dringend eigen gebruik of (onder strenge voorwaarden) verkoop. Bij een vast contract is de opzegtermijn voor de verhuurder 3 tot 6 maanden. Een huurder die het niet eens is met de opzegging, kan dat binnen 6 weken schriftelijk aan de verhuurder laten weten. Daarna beslist de kantonrechter.

Vaste en tijdelijke huurcontracten

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de standaard. Een tijdelijk contract mag alleen in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld voor studenten of bij renovatie, en duurt maximaal 2 jaar. De verhuurder moet de huurder 1 tot 3 maanden voor de einddatum schriftelijk informeren. Gebeurt dat niet, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door.

Huurverhoging

Een verhuurder mag de huur in de regel één keer per 12 maanden verhogen, meestal per 1 juli. Voor 2026 gelden onder meer deze maxima:

  • Sociale huurwoning: vanaf 1 juli 2026 maximaal 4,1% bij een huur van € 350 of meer, of € 25 bij een lagere huur. Bij een hoger middeninkomen of hoog inkomen kan een inkomensafhankelijke verhoging gelden.
  • Vrije sector: maximaal 4,4% voor verhogingen tussen 1 januari 2026 en 1 januari 2027, als de verhoging in het contract is afgesproken.

Bij een sociale huurwoning moet de verhuurder de verhoging minimaal 2 maanden vooraf schriftelijk voorstellen, met onder meer de oude en nieuwe kale huur en de manier waarop bezwaar kan worden gemaakt. In de vrije sector kan een huurder tot 4 maanden na de ingangsdatum van de verhoging naar de Huurcommissie.

Waarborgsom

Voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten, mag de waarborgsom maximaal 2 maanden kale huur zijn. Voor oudere contracten is dat maximaal 3 maanden. De verhuurder betaalt de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terug. Houdt de verhuurder kosten in, dan wordt het resterende bedrag binnen 30 dagen terugbetaald. Alleen onbetaalde huur, servicekosten, schade door de huurder en de energieprestatievergoeding mogen worden verrekend. Administratiekosten, normale slijtage en schade door achterstallig onderhoud van de verhuurder niet.

Onderhoud, servicekosten en de Huurcommissie

De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschilbeslechter. Zij beslist over geschillen tussen huurders en verhuurders over onder meer de huurprijs, onderhoud en servicekosten. Haar uitspraken zijn bindend voor beide partijen. Over het beëindigen van een huurovereenkomst en ontruiming beslist de kantonrechter.

Juridische bijstand

Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht; in hoger beroep bij het gerechtshof wel. Huurders met een laag inkomen kunnen onder voorwaarden gesubsidieerde rechtsbijstand krijgen via de Raad voor Rechtsbijstand.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.