Een ontruiming betekent dat een huurder de woning moet verlaten. In Nederland hebben huurders van woonruimte in de meeste gevallen huurbescherming. Een verhuurder kan een huurovereenkomst daardoor niet zomaar beëindigen. Dit artikel beschrijft wanneer een ontruiming aan de orde kan zijn, hoe de procedure verloopt en welke regelingen er bestaan om een ontruiming te voorkomen.

Huurbescherming: de hoofdregel

Huurders van een woning, appartement of kamer hebben meestal huurbescherming. Een verhuurder heeft een wettelijke reden nodig om de huur op te zeggen. Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging, dan kan alleen de rechter de huurovereenkomst beëindigen. Dat geldt voor sociale huur, middenhuur en de vrije sector.

Redenen waarom een huur kan eindigen

De wet noemt een beperkt aantal redenen waarom een verhuurder de huur van een woning mag opzeggen. Volgens de Rijksoverheid zijn dat onder meer:

  • Huurachterstand: de huurder heeft een of meer maanden geen huur betaald.
  • Overlast, bijvoorbeeld geluidsoverlast.
  • Dringend eigen gebruik: de verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig.
  • Verkoop, maar alleen onder strenge voorwaarden.
  • Weigering van een redelijk aanbod tot wijziging van het contract, bijvoorbeeld na groot onderhoud.
  • Een gewijzigde bestemming in het omgevingsplan van de gemeente.
  • Doelgroepcontracten, als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort.

Bij huurachterstand vraagt de verhuurder de rechter in de praktijk vaak om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming te bevelen. De kantonrechter beoordeelt of de tekortkoming de beëindiging rechtvaardigt.

Opzegtermijn en bezwaar

Bij een vast huurcontract is de opzegtermijn voor de verhuurder 3 tot 6 maanden, afhankelijk van hoe lang de huurder er woont. Is de huurder het niet eens met de opzegging, dan kan de huurder dat binnen 6 weken in een brief aan de verhuurder laten weten. Medebewoners die ook bezwaar hebben, sturen een eigen brief. Houdt de verhuurder vast aan de opzegging, dan kan de verhuurder de zaak aan de kantonrechter voorleggen. De rechter beslist. De huurder mag in de woning blijven tot de rechter heeft beslist.

Tijdelijke huurcontracten

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de standaard. Een tijdelijk contract is alleen in bepaalde gevallen toegestaan, bijvoorbeeld voor studenten, bij renovatie of bij huurders uit de maatschappelijke opvang. Contracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, kunnen tijdelijk blijven.

Een tijdelijk contract duurt maximaal 2 jaar en eindigt op de afgesproken einddatum. De verhuurder moet de huurder daarover niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand vóór de einddatum schriftelijk informeren. Gebeurt dat niet, dan zijn de voorwaarden voor automatisch eindigen niet vervuld en wordt het contract voor onbepaalde tijd.

Vroegsignalering bij huurachterstand

Verhuurders zijn verplicht een betalingsachterstand te melden bij de gemeente als het niet lukt de achterstand met de huurder op te lossen. Vóór zo'n melding moet de verhuurder:

  • minstens één schriftelijke betalingsherinnering hebben gestuurd;
  • geprobeerd hebben persoonlijk contact te leggen met de huurder;
  • de huurder hebben gewezen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening;
  • hebben aangeboden de gegevens aan de gemeente door te geven.

De gemeente gebruikt zo'n signaal om de huurder actief schuldhulp aan te bieden. Gemeenten zijn wettelijk verplicht schuldhulpverlening aan te bieden. Informatie hierover staat op de website van de eigen gemeente.

Na een uitspraak van de rechter

Wijst de rechter de ontbinding en ontruiming toe, dan staat in het vonnis binnen welke termijn de woning moet worden verlaten. De uitvoering van een ontruimingsvonnis gebeurt door een gerechtsdeurwaarder. Als partijen tijdens de procedure een betalingsregeling afspreken, kan de rechter de ontbinding ook voorwaardelijk toewijzen. Tegen een vonnis van de kantonrechter is onder voorwaarden hoger beroep mogelijk bij het gerechtshof, binnen 3 maanden na de uitspraak. In hoger beroep is een advocaat verplicht. Bij de kantonrechter zelf is een advocaat niet verplicht.

De Huurcommissie

De Huurcommissie is een onafhankelijke geschilbeslechter voor huurders en verhuurders. Zij beslist over geschillen over onder meer de huurprijs, onderhoud en servicekosten. Over opzegging, ontbinding en ontruiming beslist de kantonrechter, niet de Huurcommissie.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.