Een verhuurder mag een verhuurde woning verkopen. Voor de huurder geldt dan een belangrijk principe uit het Burgerlijk Wetboek (BW): koop breekt geen huur. Hieronder staat wat dat betekent, wat de huurder moet dulden tijdens de verkoop en wanneer de nieuwe eigenaar de huur kan opzeggen.

Koop breekt geen huur

  • Bij overdracht van de woning gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst over op de koper (artikel 7:226, eerste lid, BW). De koper wordt de nieuwe verhuurder.
  • Dat geldt voor rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden.
  • De koper is gebonden aan de bedingen die direct te maken hebben met het gebruik van de woning tegen betaling van huur (artikel 7:226, derde lid).
  • Bij huur van een gebouwde onroerende zaak, zoals een woning, kan van deze regels niet worden afgeweken (artikel 7:226, vierde lid).

De huurprijs en de andere afspraken over het gebruik van de woning blijven dus gelden. De huurder hoeft voor de overgang niets te ondertekenen.

Borden en bezichtigingen

Wil de verhuurder de woning verkopen, dan is de huurder volgens artikel 7:223 BW verplicht te dulden dat:

  • de gebruikelijke "te koop"-aankondigingen aan de woning worden aangebracht;
  • belangstellenden de gelegenheid krijgen de woning te bezichtigen.

De wet noemt geen vast aantal bezichtigingen of tijden. Daarnaast geldt op grond van de Wet goed verhuurderschap volgens de Rijksoverheid dat een verhuurder de woning alleen met toestemming van de huurder mag betreden, behalve in uitzonderingen zoals een dringende noodsituatie.

Kan de nieuwe eigenaar de huur opzeggen?

De nieuwe eigenaar is gebonden aan dezelfde huurbescherming als de vorige verhuurder. Opzeggen kan alleen op een wettelijke grond uit artikel 7:274 BW, met de vorm en termijnen van artikel 7:271 BW:

  • de opzegging gebeurt bij deurwaardersexploot of aangetekende brief en vermeldt de gronden;
  • de opzegtermijn is minimaal drie maanden plus één maand per jaar huur, tot maximaal zes maanden;
  • stemt de huurder niet in, dan blijft de huur doorlopen tot de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 BW).

Verkoop is geen eigen gebruik

Een verhuurder kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik, maar de wet zegt uitdrukkelijk dat vervreemding (verkoop) van de woning daar niet onder valt (artikel 7:274, eerste lid, onder c, BW). Wil een nieuwe eigenaar zelf in de woning wonen, dan beoordeelt de rechter of hij de woning zo dringend nodig heeft dat voortzetting van de huur niet kan worden gevergd, na afweging van de belangen van beide partijen. Ook moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Eén beperkte uitzondering bij verkoop

Artikel 7:274, eerste lid, onder h, BW geeft een aparte grond. Die geldt alleen als de verhuurder:

  • een natuurlijk persoon is die niet handelt als beroep of bedrijf;
  • niet meer dan één woning verhuurt; en
  • de woning wil verkopen die hij direct voor het begin van de huur minstens twee jaar zelf als eigenaar heeft bewoond.

Ook dan beslist bij een geschil de rechter.

Tijdelijke huurcontracten

Een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt in de regel niet vanzelf door het verlopen van de termijn (artikel 7:271, eerste lid, BW). Alleen voor bij algemene maatregel van bestuur aangewezen groepen huurders is een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mogelijk dat op de einddatum eindigt. De verhuurder informeert de huurder dan tijdig schriftelijk over de einddatum (artikel 7:271, tweede lid). Een verkoop verandert niets aan deze regels.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.