Huurders van woonruimte hebben in Nederland huurbescherming. Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. De regels staan in de artikelen 7:271 tot en met 7:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hieronder staat hoe opzegging door de verhuurder werkt, op welke gronden dat kan en welke rol de rechter heeft.

Vorm en inhoud van de opzegging

  • De opzegging gebeurt bij deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:271, vierde lid, BW).
  • De verhuurder vermeldt in de opzegging de gronden die tot de opzegging hebben geleid. Doet hij dat niet, of zegt hij op om een andere reden dan de wettelijke gronden, dan is de opzegging nietig (artikel 7:271, vijfde lid).
  • In de opzegging wordt de huurder gevraagd binnen zes weken te laten weten of hij instemt met beëindiging.

Opzegtermijn

De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden, verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder de woning onafgebroken heeft gehuurd, tot maximaal zes maanden (artikel 7:271, zesde lid, onder b). Een opzegging met een te korte termijn geldt als gedaan met de juiste termijn (zevende lid).

De wettelijke opzeggingsgronden

De rechter kan een vordering tot beëindiging alleen toewijzen op de gronden van artikel 7:274, eerste lid, BW. Dat zijn onder meer:

  • de huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder (de Rijksoverheid noemt als voorbeelden een huurachterstand van een of meer maanden en overlast);
  • een diplomatenclausule: een in het contract afgesproken beding dat de woning na een bepaalde termijn wordt ontruimd, bijvoorbeeld omdat de verhuurder er zelf weer wil wonen;
  • dringend eigen gebruik: de verhuurder heeft de woning zo dringend nodig voor eigen gebruik dat voortzetting na een belangenafweging niet kan worden gevergd, én de huurder kan andere passende woonruimte krijgen. Verkoop van de woning valt hier uitdrukkelijk niet onder;
  • de huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woning (dat niet over de huurprijs gaat);
  • de verhuurder wil een functie uit het omgevingsplan verwezenlijken;
  • een onzelfstandige woning in de woning waar de verhuurder zelf woont, als zijn belangen zwaarder wegen;
  • een particuliere verhuurder die niet meer dan één woning verhuurt en de woning wil verkopen die hij direct voor de huur minstens twee jaar zelf heeft bewoond.

Volgens artikel 7:274, derde lid, valt onder eigen gebruik ook renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur.

Wat gebeurt er als de huurder niet instemt?

  • Stemt de huurder niet schriftelijk in, dan blijft de huurovereenkomst van kracht na de opzegdatum, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272, eerste lid).
  • De verhuurder kan zes weken na de opzegging de rechter vragen het tijdstip vast te stellen waarop de huur eindigt (artikel 7:272, tweede lid).
  • De Rijksoverheid vermeldt dat de huurder tot de beslissing van de rechter in de woning mag blijven wonen.

Tijdelijke huurcontracten

Een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt in de regel niet vanzelf, maar wordt voortgezet en kan alleen op de wettelijke gronden worden opgezegd (artikel 7:271, eerste lid). Alleen voor bij algemene maatregel van bestuur aangewezen groepen huurders is een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mogelijk dat wel vanzelf eindigt. De verhuurder informeert de huurder dan niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor de einddatum schriftelijk. Gebeurt dat niet, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door (artikel 7:271, tweede lid).

Druk of intimidatie

Op grond van de Wet goed verhuurderschap mag een verhuurder een huurder niet intimideren. De Rijksoverheid noemt als voorbeeld dreigen met beëindiging van de huurovereenkomst of met het afsluiten van elektriciteit. De gemeente kan dan sancties opleggen, zoals een bestuurlijke boete. Verhuurders informeren huurders over de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt. Klachten over het beëindigen van het huurcontract behandelt de Huurcommissie niet; daarover beslist de rechter.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.