De regels voor een huurverhoging verschillen per soort huurwoning. Er zijn drie sectoren: sociale huur, middenhuur en de vrije sector. In alle sectoren mag de verhuurder de huur in principe één keer per 12 maanden verhogen, meestal per 1 juli. Uitzonderingen zijn onder meer het eerste jaar van de huur en een verhoging na woningverbetering.

Welke sector?

Welke regels gelden, hangt af van de huurprijs bij het begin van het contract en het aantal punten van de woning (het puntenstelsel):

  • Sociale huur: de aanvangshuur ligt onder de liberalisatiegrens. Voor 2026 is die grens €932,93 per maand.
  • Middenhuur: voor contracten vanaf 1 januari 2026 ligt de aanvangshuur tussen €932,93 en €1.228,07 per maand. Deze regels gelden voor zelfstandige woningen met een contract vanaf 1 juli 2024.
  • Vrije sector: de aanvangshuur ligt hoger en de woning heeft 187 punten of meer.

Maximale verhoging in 2026

  • Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026.
  • Middenhuur: maximaal 6,1% in 2026.
  • Vrije sector: maximaal 4,4% in 2026.

Aanvullende regels:

  • In de sociale huur kan bij een hoger inkomen een verhoging van €50 of €100 per maand worden gevraagd in plaats van het percentage. Bij een huur onder €350 is de verhoging maximaal €25.
  • In de middenhuur mag de huur alleen worden verhoogd als het contract een huurverhogingsbeding bevat. Een percentage boven 6,1% in het contract mag in 2026 niet worden toegepast.
  • In de vrije sector is de jaarlijkse verhoging tot 1 mei 2029 wettelijk gemaximeerd.

Een verhuurder mag altijd een lager percentage vragen dan het maximum.

Aankondiging

Voor sociale huurwoningen, kamers, woonwagens en standplaatsen kondigt de verhuurder de verhoging minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk aan (per brief of e-mail). Het voorstel bevat onder meer de oude en nieuwe kale huur, het bedrag van de verhoging, de ingangsdatum en hoe bezwaar kan worden gemaakt. Bij een inkomensafhankelijke verhoging hoort er een inkomensverklaring van de Belastingdienst bij.

In de vrije sector gaat de verhoging in zoals in het contract is afgesproken, binnen het wettelijke maximum.

Bezwaar in de sociale huur

De procedure in de sociale huur verloopt als volgt:

  • De huurder dient het bezwaar vóór de voorgestelde ingangsdatum in bij de verhuurder. De Huurcommissie heeft daarvoor een modelbezwaarschrift.
  • De huurder kan dit bezwaar niet zelf bij de Huurcommissie indienen.
  • Gaat de verhuurder niet akkoord met het bezwaar, dan is het aan de verhuurder om de Huurcommissie te vragen het voorstel te toetsen. Dat gebeurt binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum.
  • Is de verhoging juist, dan gaat zij door en betaalt de huurder €25 leges. Is zij onjuist, dan gaat zij niet door en betaalt de verhuurder de leges.

Mogelijke gronden voor bezwaar zijn een te late aankondiging, een onjuist percentage, een verkeerde ingangsdatum of een verkeerde huurprijs.

Bezwaar in de middenhuur en vrije sector

In de middenhuur kan de huurder via MijnHuurcommissie een verzoek indienen binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de verhoging. Voor een verhoging per 1 juli 2026 is dat uiterlijk 1 november 2026.

In de vrije sector kan de huurder naar de Huurcommissie als de verhoging boven het wettelijke maximum ligt en partijen er samen niet uitkomen. Dat kan tot 4 maanden na de ingangsdatum van de verhoging.

Na de uitspraak

Een uitspraak van de Huurcommissie is meestal bindend. Wie het er niet mee eens is, kan de zaak binnen 8 weken aan de kantonrechter voorleggen. Te veel betaalde huur vordert de huurder zelf terug bij de verhuurder; de Huurcommissie doet dat niet.

Een huurverhoging kan gevolgen hebben voor de huurtoeslag. Informatie daarover staat bij de Belastingdienst (Toeslagen).

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.