Een conflict tussen huurder en verhuurder kan op verschillende manieren worden opgelost. Welke route mogelijk is, hangt af van het onderwerp van het geschil en van de vraag of beide partijen willen meewerken. Dit artikel beschrijft de drie belangrijkste routes: mediation, de Huurcommissie en de kantonrechter.

Mediation

Bij mediation helpt een onafhankelijke bemiddelaar, de mediator, de partijen om samen tot een oplossing te komen. De mediator neemt geen beslissing. Volgens het MfN-register, het Nederlandse kwaliteitsregister voor mediators, verloopt mediation meestal zo:

  • intake: de mediator legt uit hoe het proces werkt en brengt de knelpunten in kaart;
  • mediationovereenkomst: hierin staan onder meer de afspraken over vertrouwelijkheid en geheimhouding en het uurtarief;
  • gesprekken: beide partijen lichten hun kant toe en de mediator helpt hen zoeken naar oplossingen die voor allebei werkbaar zijn;
  • vaststellingsovereenkomst: als partijen het eens worden, worden de afspraken vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst met de rechten en plichten van ieder.

Mediation werkt alleen als beide partijen bereid zijn mee te doen. Veel organisaties werken uitsluitend met mediators die in het MfN-register zijn ingeschreven.

De Huurcommissie

De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimte beoordeelt. Het gaat onder meer om de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging, servicekosten en (bij sociale huurwoningen) onderhoudsgebreken. Welke onderwerpen de Huurcommissie kan behandelen, verschilt per huursector.

Kenmerken van een procedure bij de Huurcommissie:

  • huurders betalen €25 leges; wie volledig gelijk krijgt, krijgt dit terug;
  • voor verhuurders bedragen de leges €500;
  • een advocaat is niet nodig;
  • een uitspraak is meestal bindend voor beide partijen;
  • wie het niet eens is met de uitspraak, kan de zaak binnen 8 weken aan de kantonrechter voorleggen;
  • tegen een schriftelijke uitspraak van de voorzitter is daarnaast verzet bij de Huurcommissie mogelijk.

De kantonrechter

Huurzaken over woonruimte worden in de rechtspraak behandeld door de kantonrechter. Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht; een procesgemachtigde of advocaat mag wel. De kantonrechter beslist onder meer over:

  • het beëindigen van een huurovereenkomst als de huurder niet instemt met een opzegging;
  • een vordering tot ontruiming, bijvoorbeeld bij huurachterstand of overlast;
  • herstel van gebreken;
  • zaken die na een uitspraak van de Huurcommissie opnieuw worden beoordeeld.

Voor een procedure bij de rechter betalen partijen griffierecht.

De rol van een advocaat

Een advocaat kan bij elk van deze routes betrokken zijn: als adviseur voorafgaand aan of tijdens mediation, bij een zaak voor de Huurcommissie of als gemachtigde bij de kantonrechter. Verplicht is een advocaat in huurzaken voor de kantonrechter niet. Wel zijn er procedures waarbij een advocaat verplicht is, zoals hoger beroep bij het gerechtshof.

Kosten en gesubsidieerde hulp

Mediators en advocaten werken meestal met een uurtarief of een vaste prijs. Mensen met een inkomen en vermogen onder de wettelijke grenzen kunnen in aanmerking komen voor gesubsidieerde rechtsbijstand of gesubsidieerde mediation. De advocaat of mediator vraagt die aan bij de Raad voor Rechtsbijstand. Er geldt bijna altijd een eigen bijdrage, die afhangt van inkomen en vermogen. De bedragen worden elk jaar per 1 januari vastgesteld en gepubliceerd in de Staatscourant.

Welke route wanneer?

De keuze tussen de routes hangt af van het soort geschil:

  • Huurprijs, huurverhoging, servicekosten: vaak eerst de Huurcommissie, afhankelijk van de huursector.
  • Opzegging of ontruiming: de kantonrechter beslist als partijen het niet eens worden.
  • Een verstoorde relatie of meerdere kleine kwesties: mediation is mogelijk als beide partijen willen meewerken.

Een uitspraak van de Huurcommissie of de rechter is een beslissing van een derde. Bij mediation bepalen partijen zelf de uitkomst.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.