Bij een gebrek in een huurwoning is de eerste vraag wie verantwoordelijk is voor het herstel. De wet maakt onderscheid tussen groot onderhoud, dat voor de verhuurder is, en klein dagelijks onderhoud, dat voor de huurder is.

Groot onderhoud: verhuurder

Volgens de Rijksoverheid is groot onderhoud voor rekening van de verhuurder. Voorbeelden zijn:

  • buitenschilderwerk;
  • het vervangen van de cv-ketel;
  • grote reparaties en vervangingen aan de woning.

De verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen. Schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt, valt daar niet onder.

Klein onderhoud: huurder

De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. De Rijksoverheid noemt als voorbeelden een nieuwe wc-bril, een leertje in de kraan, het dichtmaken van kleine gaatjes en het vervangen van deurklinken. De regels voor klein onderhoud staan in het Besluit kleine herstellingen. De Huurcommissie wijst erop dat de lijst in dit besluit niet volledig is: ook vergelijkbare kleine reparaties kunnen voor de huurder zijn.

Afspraken in het huurcontract kunnen het onderhoud nader regelen. De wettelijke verdeling tussen groot en klein onderhoud blijft daarbij het uitgangspunt.

Gebreken melden

De Rijksoverheid beschrijft de volgende route als een verhuurder het onderhoud niet uitvoert:

  • Schriftelijke melding: de huurder zet de gebreken op een rij in een e-mail of brief aan de verhuurder en vraagt om herstel binnen 6 weken. Bij een dringend probleem kan om spoed worden gevraagd. Een kopie van de melding dient als bewijs.
  • Na 6 weken: als de verhuurder niet reageert of niets doet, zijn er verschillende vervolgstappen mogelijk.

De gemeente

De huurder kan een klacht indienen bij de gemeente, meestal bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht. Als de woning niet voldoet aan de wettelijke bouweisen (het Besluit bouwwerken leefomgeving), kan de gemeente de verhuurder aanschrijven. Voert de verhuurder het herstel dan nog steeds niet uit, dan kan de gemeente het laten doen op kosten van de verhuurder.

De Huurcommissie

Voor sociale huurwoningen kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen als er ernstige onderhoudsgebreken zijn. Belangrijke punten:

  • de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om te repareren; dat kunnen alleen de gemeente en de rechter;
  • het gebrek moet ernstig genoeg zijn; de Gebrekencheck op de website van de Huurcommissie helpt dit te beoordelen;
  • de huur kan tijdelijk worden verlaagd naar 20%, 30% of 40% van de huidige huurprijs, afhankelijk van de ernst;
  • de verlaging gaat in op de eerste dag van de maand na het verzoek en duurt tot de gebreken zijn verholpen;
  • de Huurcommissie beslist meestal binnen 4 maanden;
  • huurders betalen €25 leges, die zij terugkrijgen als zij volledig gelijk krijgen.

In de vrije sector kan de Huurcommissie geen huurverlaging wegens gebreken uitspreken.

De kantonrechter

De rechter kan de verhuurder opdragen de gebreken te herstellen, eventueel met een dwangsom. Daarnaast kan de rechter worden gevraagd de huurovereenkomst aan te passen. Volgens de Rijksoverheid gebeurt dat binnen 6 maanden na de brief waarin de gebreken zijn gemeld. Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht.

Zelf laten repareren

Een huurder kan gebreken in sommige gevallen zelf laten herstellen op kosten van de verhuurder. De Rijksoverheid noemt daarvoor twee routes: vooraf toestemming van de rechter vragen, of het herstel na overleg met de verhuurder zelf uitvoeren. Zomaar huur inhouden is iets anders en valt buiten deze routes.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.