Huurcontract: wat staat erin en welke regels gelden?

Een huurcontract legt de afspraken vast tussen huurder en verhuurder. Sinds 1 juli 2023 is de verhuurder door de Wet goed verhuurderschap verplicht om alle afspraken schriftelijk in een huurcontract vast te leggen. Daarnaast gelden wettelijke regels die ook van toepassing zijn als ze niet in het contract staan.

Wat staat er in een huurcontract?

Volgens de Rijksoverheid staan in een huurcontract zo veel mogelijk afspraken, zoals:

de namen van huurder en verhuurder;
het adres en een omschrijving van de woning;
de ingangsdatum van de huur;
de huurprijs en de betaalgegevens;
de datum waarop de huur jaarlijks kan worden verhoogd;
eventuele huisregels;
de handtekeningen van beide partijen.

Servicekosten staan apart vermeld. De kale huurprijs en het bedrag aan servicekosten moeten los van elkaar in het contract staan, net als waarvoor de servicekosten worden betaald. De huurder heeft recht op een jaarlijks overzicht van de werkelijke servicekosten.

Informatie die de verhuurder moet geven

Bij het sluiten van het contract moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over onder meer:

de regels over het gebruik van de woning;
wanneer de verhuurder de woning mag betreden;
het soort huurcontract en de bescherming die daarbij hoort;
wat de huurder kan doen bij gebreken;
de voorwaarden van de borg;
de hoogte van de servicekosten en de jaarlijkse afrekening;
de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt voor klachten over verhuurders (sinds 1 januari 2024).

De gemeente houdt toezicht op deze regels en kan een verhuurder een boete opleggen.

Vast of tijdelijk contract

Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is een huurcontract voor onbepaalde tijd de hoofdregel. Een tijdelijk contract is alleen nog mogelijk voor bepaalde groepen, bijvoorbeeld:

studenten die voor hun studie in een andere gemeente gaan wonen;
mensen die tijdelijk elders wonen vanwege renovatie van hun woning;
mensen die uit de maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie zitten;
mensen die na scheiding dicht bij hun kinderen gaan wonen.

Een tijdelijk contract duurt maximaal 2 jaar. De verhuurder moet de huurder tussen 3 maanden en 1 maand voor de einddatum schriftelijk informeren. Gebeurt dat niet, of wordt het contract verlengd, dan loopt het door voor onbepaalde tijd. Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijven geldig volgens de afspraken van toen.

Daarnaast bestaat tussenhuur met een diplomatenclausule: een eigenaar die tijdelijk weg is, verhuurt de woning voor een afgesproken periode.

De borg (waarborgsom)

Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de borg maximaal 2 maanden kale huur. Voor contracten van vóór die datum geldt maximaal 3 maanden. De verhuurder betaalt de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug. Als de verhuurder kosten verrekent, geldt een termijn van 30 dagen voor het restant. Verrekenen mag alleen met:

achterstallige huur;
servicekosten;
schade aan de woning die voor rekening van de huurder komt;
de energieprestatievergoeding.

Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet met de borg worden verrekend. Bij verrekening stuurt de verhuurder een volledige schriftelijke specificatie.

Onderhoud

Groot onderhoud, zoals buitenschilderwerk of een nieuwe cv-ketel, is voor rekening van de verhuurder. De huurder is verantwoordelijk voor dagelijks onderhoud, zoals een nieuwe wc-bril of een leertje in de kraan. Welke kleine herstellingen voor de huurder zijn, staat in het Besluit kleine herstellingen.

Huurbescherming en opzegging

Een verhuurder kan een huurcontract voor onbepaalde tijd niet zomaar opzeggen. Daarvoor is een wettelijke grond nodig, zoals een huurachterstand, overlast of dringend eigen gebruik. Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging, dan beslist de kantonrechter. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie tot zes maanden, afhankelijk van hoe lang de huurder in de woning woont.

Geschillen

Bij onenigheid over bijvoorbeeld de huurprijs, servicekosten of gebreken kan in een aantal gevallen de Huurcommissie een uitspraak doen. Huurders betalen daarvoor €25 leges; wie volledig gelijk krijgt, krijgt dat bedrag terug. Een uitspraak van de Huurcommissie is meestal bindend. Wie het er niet mee eens is, kan de zaak binnen 8 weken aan de kantonrechter voorleggen.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.