Huurders kunnen met hun verhuurder van mening verschillen over onderhoud, de huurprijs, servicekosten, de borg of een opzegging. Dit artikel beschrijft de regels en welke instanties een rol spelen.

Achterstallig onderhoud

Bij gebreken zoals tocht, vocht, lekkages of schimmel meldt de huurder dit eerst schriftelijk bij de verhuurder, met het verzoek de gebreken binnen 6 weken te herstellen.

Gebeurt er daarna niets, dan zijn er verschillende routes:

  • Huurcommissie: bij ernstige gebreken kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen tot 20%, 30% of 40% van de huurprijs, totdat de gebreken zijn verholpen. Dat kan bij sociale huurwoningen, middenhuurwoningen, kamers, woonwagens en standplaatsen. De Huurcommissie doet binnen 4 maanden uitspraak. De Huurcommissie kan een verhuurder niet dwingen tot herstel.
  • Gemeente: voldoet de woning niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, dan kan de gemeente de verhuurder aanschrijven. Repareert de verhuurder niet, dan kan de gemeente dat laten doen op kosten van de verhuurder.
  • Kantonrechter: de rechter kan de verhuurder verplichten de gebreken te herstellen, op straffe van een boete. De rechter kan ook worden gevraagd het huurcontract aan te passen. Dat verzoek wordt binnen 6 maanden na de gebrekenbrief gedaan.

Huurcommissie of kantonrechter?

Bij een sociale huurwoning of middenhuurwoning kan de huurder bij geschillen over de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging, onderhoud of servicekosten in de meeste gevallen naar de Huurcommissie. Bij een vrijesectorwoning kan dat voor de jaarlijkse huurverhoging en huurverhoging na woningverbetering. Voor contracten vanaf 1 juli 2024 kan de Huurcommissie ook de servicekosten toetsen.

De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. De partij die het niet eens is met de uitspraak, kan de kantonrechter om een oordeel vragen.

Opzegging door de verhuurder

Een verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Daarvoor is een wettelijke reden nodig, bijvoorbeeld:

  • een huurachterstand of overlast;
  • dringend eigen gebruik door de verhuurder;
  • een diplomatenclausule of een doelgroepencontract;
  • de huurder is het niet eens met een wijziging van het huurcontract, bijvoorbeeld een hogere huurprijs na groot onderhoud.

Is de huurder het niet eens met de opzegging, dan beslist de rechter. Tot die uitspraak mag de huurder in de woning blijven wonen.

Huurverhoging in de vrije sector

In 2026 mag de huur van een zelfstandige vrijesectorwoning met maximaal 4,4% stijgen. Dit maximum geldt tot 1 mei 2029. Tot die datum mag de verhuurder ook geen nieuw contract met een hogere huur aanbieden en de huur niet opzeggen omdat de huurder niet instemt met een hogere huur. Huurverhoging na woningverbetering valt hier buiten. Voor sociale huur en middenhuur gelden eigen maxima.

Borg

  • Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de borg maximaal 2 maanden kale huur. Voor oudere contracten maximaal 3 maanden.
  • De verhuurder betaalt de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug.
  • Alleen achterstallige huur, servicekosten, schade voor rekening van de huurder en de energieprestatievergoeding mogen worden verrekend. Dan wordt het restant binnen 30 dagen terugbetaald, met een schriftelijke specificatie.
  • Gewone slijtage mag niet worden verrekend.

Intimidatie en discriminatie

Volgens de Wet goed verhuurderschap mag een verhuurder een huurder niet intimideren of discrimineren. Van intimidatie is bijvoorbeeld sprake als de verhuurder dreigt de huurovereenkomst te beëindigen of gas, water en licht af te sluiten omdat de huurder klaagt.

Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Overtreedt een verhuurder de regels, dan kan de gemeente optreden. Bij discriminatie kan ook een antidiscriminatievoorziening of het College voor de Rechten van de Mens worden ingeschakeld. Bij acute bedreiging of geweld is de politie bereikbaar via 112.

Schriftelijk contract en informatie

Sinds 1 juli 2023 legt de verhuurder de afspraken vast in een schriftelijk huurcontract. De verhuurder informeert de huurder ook schriftelijk over onder meer de borg, de servicekosten en waar de huurder terechtkan bij een geschil.

Voor vragen over uw eigen situatie kunt u via jouwrechtzoeker.nl een gecontroleerde professional vinden.